從2023年開始，各種利好政策從未間斷。先是各地陸續放開了限購、限售政策。即使是上海、深圳等一線城市，也都放松了對非核心城區的限購。同時，銀行將房貸利率降至4%以內，現在房貸利率已經處于歷史最低水平。此外，各地還紛紛上調了公積金貸款的額度，這樣就可以通過減輕購房者的還貸壓力，來鼓勵剛需家庭買房。

不過，房地產市場仍處于調整的趨勢之中。截止今年3月份，百城二手住宅平均價格為15088元/平方米，已連續23個月環比下跌。與此同時，百城二手住宅價格環比下跌城市數量為98個，二手房價格下跌城市已連續10個月超90城。

值得一提的是，今年3月，全國前100名房企，銷售金額只有3583億。這意味著，今年跟去年相比，銷售額大跌45.8%。此外，全國范圍內的二手房新增掛牌房源量相較于2月份環比上漲了35.6%。

顯然，現在各種刺激購房的利好政策，對于房地產市場的作用j是收效甚微。這背后主要有兩個原因：一個是，現在國內各地房價一直在下跌，早已經失去了賺錢效應。而不少購房者都是買漲不買跌。在看到房價在下跌后，大家就都處于觀望狀態。

另一個是，在經歷了多年疫情后，現在很多人收入減少或失業，購房能力被嚴重削弱，再也支撐不起當前的高房價。與此同時，疫情過后，國內居民也越來越理性了，也不再會再像過去那樣盲目買房了。

而對于各種政策刺激購房無果，前重慶市長、現中央財經委員會辦公室副主任黃奇帆，則提出了一個新的建議。黃奇帆曾表示：應該全面取消限購限貸政策，實行差別化的房產稅，讓房價由市場來決定，讓房地產市場回歸到自由競爭的狀態。而對于黃奇帆的 “新方案”，不少業內人士都表示贊同。

實際上，黃奇帆提出的“新方案”里面表達出三層含義：第一，應該全面取消限購限貸政策，這樣可以刺激樓市成交量的回升。試想，在全面取消限購政策之后，既有外來資金前來購房，當然也會有本地炒房客拋售房產。

至于房價會否下跌，那要看是買賣雙方的博弈結果了。如果是房子是賣方市場，那房價就會漲，而如果是買方市場，那房價出現大跌也是很有可能的。未來房價的漲跌，都應該由市場說了算，政府不應該過多的干預房地產市場的波動。

第二，如果全面取消限購限貸政策，萬一投資性購房需求大量入市炒房，那又該如何呢？對此，黃奇帆就提出了，應實行差別化的房產稅。而房產稅的實行，就是為了增加炒房者的持房成本，降低投機性購房需求。只要開征了房產稅，就能遏制大量炒房者入市，從而推高房價了。

之所以要實行差別化的房產稅，主要是各地的房地產投機情況不同，有些三四線城市，很少有投機炒房客。而一二線城市投資炒房客比較多，容易造成房價的波動。所以，房產稅也不能搞一刀切，要因城施策。

第三，在讓房價由市場供需關系決定之后，各地政府也要對低收入群體進行兜底。前不久，國務院常務會議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》。按照該文件的規劃：預計在未來5年之內，將推出600萬套保障房。將會在35座人口超過300萬以上的重要城市進行試點。

如此一來，城里的中等收入以上家庭可以購買商品房，而低收入群體則可以申請保障房、廉租房、公租房等。值得一提的是，保障房的價格要遠低于周邊商品房價格。未來低收入家庭也能圓上住房夢。

其實，黃奇帆提出的“新房案”就是要建立起樓市的長效機制。就是既讓房產市場完全市場化，房價將由市場來決定。同時，也要實行差別化的房產稅，以遏制各地樓市的投機炒房行為，畢竟樓市應主要以居住為屬性。

當然，在讓房地產市場化之后，也要給當地的低收入家庭進行兜底，通過增加保障房、廉租房等多元化措施，來解決低收入家庭的居住問題。只有這樣，國內的房地產市場才能進入到一個可持續發展的軌道之中。